El vivir en alquiler puede ser visto de mala manera, pues el lugar donde vives no es de tu propiedad, le tienes que rendir cuentas a otra persona y debes pasar por diferentes situaciones que en el caso de tener una casa propia se solucionarían, ¿o no?
Aquí es importante preguntarte ¿Es realmente tan malo vivir en alquiler? Acaso ¿tener una casa propia es la solución que necesito para todos estos problemas?
En este blog te vamos a ayudar a tomar esta difícil decisión entre comprar vivienda o vivir en alquiler y cómo abordar los obstáculos que se te presenten.
Contenido
Antecedentes del sector inmobiliario
Antes de ver los detalles, debemos ver en general cómo se ha comportado el sector inmobiliario históricamente. Si revisamos los precios históricos de las viviendas nos encontramos con un mercado seguro y en constante crecimiento, sin embargo, no es infalible, es decir, es posible ver caídas como sucedió en 2007 cuando se dio la crisis hipotecaria o crisis subprime.
Además, a pesar de la crisis una vez el mercado se normalizó, volvió a tomar el camino del crecimiento y hasta el momento pareciera no tener un techo definido.
Por esto es que comprar una vivienda se considera una inversión segura que además cuenta con la característica de protegernos del efecto inflacionario.
Lo mejor y lo peor de: Comprar una casa propia
Ventajas de comprar una casa
- Una de las ventajas que tienen el ser propietario de tu propia casa es la estabilidad que esta te genera. Todos en algún momento nos hemos visto en la ardua tarea que implica mudarnos de hogar, por cualquiera que sea el motivo.
- Al adquirir una casa propia este problema se soluciona casi por completo, pues una vez tienes tu propiedad para vivir en ella no esperas tener que volver a mudarte, sin embargo, en ocasiones pasa, pero no suele ser tan común.
- Un ejemplo de esto sería una catástrofe natural que te obligue a cambiar el lugar de tu vivienda, o que decidas venderla para comprar otra en una ubicación diferente. Pero esto no es lo más común.
- Otra de las ventajas es la seguridad financiera que significa adquirir una casa. Normalmente esta es una de las inversiones más seguras que hay, pues, aunque la ocupes como vivienda propia o si la destinas al alquiler, esta tiende a valorizarse, es decir, el valor de la propiedad aumentará.
- Además, no es necesario estudiar demasiado para comprar una vivienda, mientras que si decides invertir tu dinero en un negocio o mercados financieros, ya tendrán un riesgo mayor.
- La oportunidad de mejorar tu historial crediticio debe ser vista como una ventaja, pues al adquirir una deuda para comprar vivienda propia lo normal sería haber hecho todos los cálculos necesarios para que no haya ningún problema al hacer los pagos. Y cumplir con los pagos de un préstamo mejora tu historial creditico.
- En caso de desear realizar alguna remodelación o cambio, no habrá ningún problema, finalmente es tu propiedad, algo que si vivieras en alquiler no podrías hacer con la misma facilidad.
- Para muchas personas esto también es un logro personal, el hecho de tener un lugar donde vivir genera estabilidad emocional y financiera, lo que puede ser visto como una ventaja.
- Por último, pero no menos importante, si decides comprar una casa propia, también existen beneficios tributarios. En Colombia, por ejemplo, es posible deducir de la declaración de renta la parte correspondiente a los intereses o costos financieros que haya pagado del crédito hipotecario o leasing habitacional.
Este ejemplo no es solo válido en Colombia pues en Estados Unidos funciona igual.
Aquí es importante que revises la legislación de tu país, pues podrías tener incluso más beneficios por ser propietario.
Desventajas de comprar una casa
Ahora que hablamos del lado bueno de comprar una casa, es necesario tomar en cuenta el otro lado de la moneda.
- Una de las desventajas de adquirir una vivienda es la falta de flexibilidad que viene con esta. Pues ponte en la situación que justo compraste tu casa y el siguiente mes recibes una oferta de trabajo inmejorable, pero es muy lejos dentro de tu ciudad o en otra ciudad, al tener tu casa deberás venderla o alquilarla para estar más cerca de tan dichosa oportunidad. Es por esto que es muy importante que estimes si vas a vivir allí y por cuanto tiempo, pues no te serviría de mucho en algunos casos.
Otro ejemplo de esto es si tu trabajo está directamente relacionado con estar mudándote cada cierto tiempo, en este caso puede resultar mejor el alquiler.
- Un punto importante para resaltar aquí es que ahora serás tú el encargado del mantenimiento del inmueble, en caso de necesitar reparación o remodelación, todos estos gastos saldrán de tu bolsillo.
- Es necesario tener una base inicial de dinero si deseas adquirir una vivienda propia, puesto que para realizar la compra deberás tener parte del valor del inmueble como pago inicial, además de los costos del papeleo, la mudanza y demás que surgen con la compra.
- Otra desventaja que puede venir asociada a la compra de una casa es la posibilidad de que esta pierda valor en lugar de ganarlo, por ejemplo, en el caso de que compres una vivienda y un par de años después el sector se vuelva peligroso o se construya un tren o metro elevado cerca, u otros factores externos que no son deseables.
Esto podría hacer que tu vivienda valga menos con el paso del tiempo y no se valorice como se espera normalmente.
Lo mejor y lo peor de: Vivir en alquiler
Ahora que vimos lo que implica ser el propietario de una vivienda, debemos ahondar un poco más en el campo de los alquileres, ya que alrededor del mundo hay muchas familias que viven en alquiler.
Un ejemplo de esto es Bogotá, donde el 38% de su población renta el lugar donde vive, mientras que en la Unión Europea solamente el 30.2% de personas vive de alquiler. Aquí cabe preguntarse ¿tiene alguna ventaja vivir del alquiler?
Ventajas de vivir en alquiler
- La principal ventaja y diferencia entre vivir de alquiler y comprar una vivienda propia tiene que ver con que no tienes gastos iniciales tan altos ni la misma cantidad de papeleo, por lo tanto, el trámite es más rápido y menos costoso al inicio.
- En algunas ocasiones dependiendo del contrato de arrendamiento, puede que los servicios públicos o parte de ellos estén incluidos dentro de la mensualidad que pagas por el inmueble.
Por ejemplo, vas a alquilar un apartamento y dentro del contrato se estipuló que el servicio de luz y agua estarían incluidos, esto quiere decir que pagarás un monto fijo por estos servicios y por vivir en el lugar, lo que puede beneficiar tu bolsillo.
- A diferencia de vivir en una vivienda propia, lo único que te ata al lugar donde vives de alquiler es el contrato de arrendamiento estipulado con el dueño del lugar. Por lo tanto, si te surge una gran oportunidad de trabajo en otra ciudad, o tus vecinos se vuelven un problema, no habrá mayor problema para mudarte. Seguramente exista una cláusula por finalizar el alquiler antes de tiempo, pero no tendrás que gastar semanas vendiendo tu casa o buscando quien la quiera alquilar.
- Al no ser un inmueble de tu propiedad, es el dueño quien debe pagar por las reparaciones y modificaciones necesarias del inmueble. Si se daña un tubo, por ejemplo, este dinero no saldrá de tu bolsillo.
- No hay un compromiso a largo plazo al alquilar. Normalmente adquirir una casa por medio de una deuda toma más de 20 años en pagarse, sin embargo, al alquilar no existe ningún compromiso a un plazo tan largo.
Desventajas de vivir en alquiler
Vivir en alquiler también trae consigo algunos contras que debes evaluar antes de tomar una decisión.
- En este caso, a diferencia de si decidieras comprar una casa propia, no existe ningún beneficio tributario por vivir en alquiler, tendrás que pagar tus impuestos sin deducir nada.
- Al vivir en un lugar que no es de tu propiedad no podrás hacer ningún cambio, modificación o remodelación a menos de que cuentes con la aprobación del dueño del inmueble. Desde ese punto de vista no tienes la libertad que tendrías si fueras propietario.
- En caso de que tengas o desees tener una mascota deberás informarte primero que el lugar a donde te vas a mudar lo permita, pues hay muchos lugares con la política de no admitir mascotas.
- En caso de que el propietario necesite el inmueble, ya sea para habitarlo por él mismo, para venderlo o hacer cualquier otra cosa con él, tendrás que buscar un lugar a donde ir y puede que esto no fuera parte de tus planes.
Por ejemplo, en Colombia normalmente tienes 3 meses para desalojar el inmueble desde el día que el propietario te informó que debías hacerlo.
En mi caso, una vez tuve que desalojar el apartamento donde vivía porque la dueña había caído enferma y su familia completa se estaba mudando al mismo edificio (Todo era propiedad de ella).
Sin embargo, para mi esa ubicación era perfecta. Tuve que buscar un lugar más lejos de mi trabajo y estudios y gastar más tiempo en transporte y demás debido a que no tenía control sobre la situación. Esto es algo que en definitiva no hubiese pasado si fuera propietario del inmueble donde vivía.
Y corrí con suerte que fueron 3 meses para buscar una ubicación decente para mis necesidades, en el Reino Unido, por ejemplo, el periodo para desalojar es en promedio de 6 semanas, la mitad de tiempo que aquí.
- Otra desventaja es que tendrás que regir tu estilo de vida dentro de la vivienda a las reglas que se estipulen en el contrato de arrendamiento, es decir, si en el contrato se estipuló que no podrías tener mascotas o no podrías hacer ruido en la noche, no deberás hacerlo, a menos que quieras ser desalojado.
Está decidido, mejor voy a vivir en alquiler – Requisitos y pasos para alquilar vivienda
Vivir en alquiler, como es fácil deducir, es mucho más rápido que la compra de una casa, pero tiene sus matices.
Se debe pactar un canon de arriendo
Es decir, el valor mensual que voy a pagar por vivir en el inmueble. En Ciudad de México, por ejemplo, el canon promedio de arriendo es de 20 mil 800 pesos mexicanos, es decir unos mil dólares. En Bogotá se encuentran desde 150 dólares en las zonas más vulnerables hasta más de mil en zonas mejor ubicadas.
Certificado de ingresos
Una vez definido el canon de arrendamiento, lo normal es que el propietario exija un certificado de tus ingresos, esto lo hacen con el fin de verificar que les puedas pagar la mensualidad sin falta, lo normal es que el salario sea por lo menos el doble del canon de arrendamiento.
Codeudor
En ocasiones también es necesario tener un codeudor que respalde el contrato en caso de que tú no pagues.
Un codeudor es básicamente una persona de tu confianza que se compromete a pagar lo que debas en caso de que tú no pagues, funciona igual para múltiples tipos de contrato como el de crédito o arrendamiento en este caso.
Esta es otra medida de seguridad que toman los propietarios o agencias para evitar perder dinero con clientes que no pagan.
Certificación laboral
También es necesario presentar una certificación laboral, de la misma forma que con lo anterior como medida de seguridad.
Esta la puedes solicitar en tu empresa y verifica bien que legalmente eres empleado de esta y que todo esté en orden, los ingresos, el cargo y el tiempo que has estado vinculado a la empresa.
En el caso que seas independiente puedes hacer tu certificación laboral a tu nombre respaldada con tu actividad a la que te dedicas y el certificado de ingresos.
Documentos de identificación
También es necesario presentar las identificaciones, por ejemplo, cédulas de ciudadanía o permisos de permanencia (este permiso es exclusivo para los ciudadanos venezolanos en Colombia), esto con el fin de validar toda la información anterior.
Depósito
Una vez presentados todos los documentos, en ocasiones suele haber un depósito exigido por el propietario o en caso de hacer el proceso con una agencia surgen algunos derechos que se deben pagar por la elaboración del contrato y listo, basta con firmar el contrato y realizar la mudanza.
El monto del depósito puede variar o incluso en algunos casos no se solicita, todo depende del dueño del inmueble si lo exige o no, o la agencia. Y tiene como finalidad pagar los servicios públicos en caso de que no se paguen.
En Colombia, este depósito solo es exigible para cubrir gastos de servicios públicos de dos meses y este será el monto basado en los recibos de los últimos 3 meses, sin embargo, en algunos países se permite exigir un depósito de garantía por si no se paga el arriendo.
¿Quieres comprar una vivienda? 7 aspectos que debes considerar
Si la respuesta a la pregunta anterior es un sí, aquí te tenemos los pasos que debes seguir para hacer efectiva tu decisión.
1. ¿Dónde quiero vivir?
Este es uno de los puntos más importantes a la hora de tomar la decisión de comprar una casa o de tomar un inmueble en alquiler, pues elegir bien el sitio donde vas a vivir puede facilitarte la vida. Pero ¿cuáles son los factores que se deben tener en cuenta para elegir donde quiero vivir?
Notas: Estas consideraciones se pueden tomar tanto para comprar una vivienda o para tomar un inmueble en alquiler, sin embargo, resulta un poco más relevante si la decisión es comprar una casa debido a que no vas a estar cambiando tu lugar de residencia como podrías hacerlo con el arriendo.
Fácil acceso a transporte
En caso de que tengas hijos o algún menor bajo tu cuidado y este se deba desplazar a la institución para sus estudios, es importante que el sitio esté cerca o, por lo menos, que tenga un acceso facilitado al transporte que tendrás que utilizar para trasladarle a su institución.
Por ejemplo, Juan tiene un hijo pequeño de 6 años que está empezando a ir a la escuela, sin embargo, Juan no tuvo en cuenta esto al momento de comprar su casa y la compró en los suburbios, muy lejos del colegio de su hijo, por lo tanto, ahora debe desplazarse durante 1 hora para poder llevarlo y de nuevo para recogerlo. Esto es algo que debemos evitar, pues el tiempo el vital.
Cerca al lugar de estudio y trabajo
Si tú te encuentras realizando tus estudios y debes movilizarte, también lo ideal sería que por lo menos tengas facilidad para transportarte, además de tener en cuenta también tu lugar de trabajo, pues no quieres perder horas y horas en el tráfico o esperando en el transporte público.
Según un estudio realizado por Moovit, una aplicación de movilidad, en Latinoamérica las ciudades donde la gente más pierde tiempo son Bogotá (Colombia), Ciudad de México (México) y Santiago de Chile (Chile).
Allí el promedio es de casi dos horas de tiempo perdido en transportarse, por lo tanto, si deseas comprar una vivienda lo ideal sería que si no está cerca, tenga varias opciones de movilidad para evitar este tiempo perdido.
Seguridad del sector
Una vez solucionado el tema de los sitios más comunes a donde tendrás que moverte diariamente, tendrás que estudiar la seguridad del lugar, pues a nadie le gustaría vivir en un lugar con un índice de criminalidad elevado. Esto es muy sencillo de saber pues existen múltiples estudios por barrios y demás que podrás consultar antes de tomar una decisión.
Solo basta con googlear el índice de criminalidad por barrios de la ciudad donde vas a vivir o del barrio en específico y te puedes hacer una idea de cómo es la situación y si se acopla a lo que buscas.
Proximidad a familia y amigos
Un factor importante a la hora de decidir dónde vas a vivir es la proximidad a tus familiares y allegados, este factor es un poco más personal y depende de qué tan importante sea la familia y amigos para cada uno, Sin embargo, si eres una persona para la que esto es importante debes buscar un lugar que al igual que con la escuela y trabajo, esté cerca o sea de fácil accesibilidad para estas personas.
Por ejemplo, mi amigo Juan es alguien para quien la familia y sus amigos cercanos son lo más importante, pero se fue a vivir al otro lado de la ciudad y ahora no nos vemos casi nunca, además cuando quiere visitar a su familia tiene que pasar más o menos 2 horas en el transporte público, lo que no es nada agradable.
2. Vivir en otra ciudad
Clima
Otra cosa importante que debes tener en cuenta si deseas comprar una casa, es el clima del lugar, si es que deseas ir a vivir a otra ciudad donde no conoces las dinámicas del clima.
Pues si eres una persona que no soporta el clima frío, no deberías comprar una casa en una ciudad con estas características como Ottawa (Canadá) o, por el contrario, si no soportas el clima árido no es recomendable buscar vivir en Las Vegas donde la temperatura alcanza los 40°C.
Tipo de ciudad
El tamaño de la ciudad y los recursos que esta tiene también son un factor importante, lo primero es debido a que en una ciudad grande se encuentra de todo, restaurantes, bares, hospitales y demás servicios que cualquiera pueda necesitar, mientras que en una más pequeña puede que estén limitados o debas desplazarte a una ciudad más grande para realizar algunas actividades.
Un ejemplo de esto es el sistema de salud en Colombia, sistema que, debido a sus fallas, cuando empezó la pandemia no había suficiente infraestructura para atender a los pacientes en ciudades pequeñas y estas personas tenían que desplazarse hasta la capital u otras ciudades más grandes para recibir estos servicios.
Cultura
Por último, si dentro de la decisión de comprar una vivienda propia está involucrada la decisión de cambiar la ciudad que ya conoces y donde has vivido, debes investigar factores culturales que puedan ir en contra o a favor de tus intereses.
Por ejemplo, a mí no me gusta comer pescado, vivir en la costa o en alguna isla podría resultar tedioso ya que la gastronomía local está basada en ese producto.
Este es solo un ejemplo de cómo los factores culturales pueden afectar en la forma que vivimos.
3. ¿Casa o Apartamento? Ventajas y desventajas
Apartamento:
Lo bueno
- Una de las principales razones para elegir un apartamento por encima de una casa es la facilidad para su mantenimiento y aseo, esto se debe a que normalmente los apartamentos son más pequeños que una casa, por lo tanto, el aseo de este tomará menos tiempo y al tener menos espacio, su mantenimiento también será más económico.
- Además de esto la seguridad es otro factor clave, puesto que, al decidir vivir en un apartamento, normalmente estamos sometidos a la administración del conjunto residencial o del edificio en cuestión, por lo tanto, esto trae consigo un sistema de seguridad que esté activo 24/7 para nosotros.
- Dependiendo del espacio pueden ser más baratos, usualmente los apartamentos son más baratos que las casas debido a que no cuentas con un espacio verde propio, por ejemplo, al tener ciertas limitaciones de espacio tienden a tener precios menores, a menos claro, que compres un apartamento enorme. En cuyo caso esta ventaja no tendría sentido.
- En algunos casos la compra de un apartamento trae consigo otros beneficios que ofrece la administración como espacios de uso común para los propietarios o residentes de su unidad (Conjunto de apartamentos). Algunos de estos beneficios son piscina, gimnasio, zonas verdes comunes, etc.
- Por último, una ventaja es que la oferta de apartamentos es muy variada, por lo tanto, es posible que encuentres uno que se ajuste perfectamente a tus necesidades.
Por ejemplo, cuando estaba realizando mis estudios conseguí un aparta-estudio de una habitación muy económico que me sirvió para vivir cerca de mi universidad sin pagar demasiado.
Esta ventaja se puede aprovechar en diferentes situaciones, pues depende de lo que busques encontrarás uno u otro tipo de apartamento.
Lo malo
- Así como vimos que tener menos espacio es bueno para evitar muchas tareas de oficio y mantenimiento, esto puede ser contraproducente, si llegas a necesitar el espacio extra y no lo tienes, no hay forma de agregar más, simplemente tienes que trabajar con lo que tienes.
Por ejemplo, en una habitación pequeña el tamaño de los muebles que desees comprar estará más limitado por el poco espacio que tienes.
- Menos libertad y privacidad, esto se debe a que tendrás que cumplir con ciertas normas establecidas por la administración del lugar.
Por ejemplo, Juan es una persona a la que le gusta fumar, cuando compró su apartamento no puso atención sobre las prohibiciones que había dentro del lugar, una de estas era que no se podía fumar dentro del conjunto, por lo que para hacerlo tendría que salir, dato que omitió y recibió una multa por ello.
El tema de la privacidad está enlazado al de la libertad, pues te rigen los estándares de conducta del conjunto donde vivas, por ejemplo, si alguien va a visitarte habrá un registro de esto, también suele haber cámaras. Además de que compartes paredes con varias familias.
- Las modificaciones son bajo orden de administración, en algunos casos es posible realizar modificaciones al apartamento, sin embargo, existen algunas reglas de ciertas administraciones que no lo permiten.
Por ejemplo, yo viví en un conjunto de casas que no permitía la ampliación del inmueble aun si este ya era de tu propiedad, por el hecho de que debían mantener la uniformidad en las unidades.
- Pagos administrativos, si vives dentro de un conjunto, pues al tener zonas comunes con los demás propietarios, deberás pagar por su mantenimiento y abogar por su buen uso.
Este pago se realiza mensualmente y por lo general no se incluye dentro del monto del arriendo, el valor puede variar dependiendo la zona de la ciudad.
Lo normal es dividir los costos de mantenimiento en el número de propietarios o habitantes de el conjunto o edificio, si todas las viviendas tienen las mismas características todos pagan lo mismo.
En un ejemplo anterior mencionamos que podría tener una piscina, sin embargo, el mantenimiento de esta se divide entre las personas que habiten el lugar. Así mismo sucede con la seguridad, zonas verdes y demás.
Casa:
Lo bueno
- Usualmente tiene más espacio, las casas por lo general son más grandes y cuentan con más espacios, un jardín, por ejemplo, donde puedas tener a tus mascotas o incluso a tus hijos dentro de tu espacio seguro sin incomodar a alguien más, en ocasiones también suelen contar con terrazas con la misma función.
- Al ser propietario de una casa no tendrás que rendir cuentas a administración y en caso de que decidas hacer ruido o cualquier actividad, tienes tu espacio.
O como en el ejemplo anterior, si eres una persona que fuma, no habría problema con esto, además en caso de que recibas una visita, esta no deberá ser anunciada, por lo tanto, tus espacios de libertad y privacidad son mayores que en un apartamento.
- Se puede hacer modificaciones sin problema, el hecho de tener una casa te brinda mayor libertad en el ámbito de las modificaciones que decidas hacerle, después de todo no debería afectarle a nadie. Siempre y cuando estés bajo los márgenes legales, como contar con las debidas licencias de construcción y en caso de haber límites, respetarlos.
Por ejemplo, Mauro es propietario de una casa en la que no comparte paredes con nadie, tiene su espacio establecido específicamente para él, por lo tanto, después de recibir su pensión decidió ampliar su casa y construir una piscina. Cosa que no podría hacer si viviera en un apartamento.
Lo malo
Ya que hemos visto las libertades que nos brinda una casa, es hora de ver cuáles son sus problemas o puntos menos positivos.
- Al no estar en un conjunto residencial, es muy raro que tu casa cuente con un sistema de vigilancia a menos que decidas instalarlo, lo cual es costoso, además tampoco estarán los vigilantes 24/7 pendientes de lo que pueda pasar en tu hogar, esto sería un costo aparte también.
- Es de tener en cuenta que, si tienes un espacio más grande, también tendrás unos costos más elevados por sus modificaciones y mantenimiento.
Por ejemplo, una vivienda que ha sido habitado por más de 20 años y su piso está deteriorado, este tendrá que ser cambiado y al ser un área más grande costará más el material y la mano de obra.
- Así como yo tengo más libertad, las personas que viven contiguo a mi casa también la tienen, este es un punto importante, ya que, si vives en una casa, pero tienes vecinos cerca, ellos también tienen la libertad de hacer lo que deseen en su propiedad, lo que puede resultar en conflictos entre los propietarios.
Por ejemplo, si a tu vecino le gusta dar fiestas cada fin de semana en su casa y tú eres una persona que no puede dormir bien, seguramente esto te moleste. En estos casos no queda más que conciliar o llamar a las autoridades para que intervengan, lo que puede resultar siendo tedioso y, por ende, una desventaja de tener una casa.
El hecho de tener un vecino ruidoso puede presentarse tanto en una casa con en un apartamento o cualquier tipo de vivienda que elijas, lo bueno que tiene un apartamento en este caso son las reglas de las que hablamos antes, por lo que el vecino ruidoso sería sometido y no podría continuar invadiendo la tranquilidad de los demás.
- También debemos tener en cuenta los costos extra de tener una casa, por ejemplo, el impuesto predial, impuesto de renta, estas cargas tributarias se presentan ya que tu patrimonio ha crecido, por lo tanto, si vives en arriendo te ahorrarás una parte de esta carga en impuestos.
- También existe un costo de oportunidad, es decir, al comprar una vivienda, vas a tener que destinar una buena parte de tus ingresos a su pago. Mientras que si no la compras tienes ese dinero disponible para realizar otras inversiones que te pueden generar mayores ganancias.
Este último punto lo mencionamos enfocado principalmente a países en Latinoamérica debido a que el precio del crédito aquí es mayor al de países europeos, por ejemplo.
Las tasas de créditos para vivienda en Suiza se encuentran alrededor del 1% mientras que en Latinoamérica rondan el 10%. Así que podríamos tener mejores opciones de inversión.
4. ¿Vivienda nueva o usada?
Esta es una pregunta importante pues, debemos tener en cuenta lo que implica la compra de un inmueble completamente nuevo y uno usado, cuáles son los factores más importantes para revisar y demás.
Precios
El punto más importante es el valor de la vivienda, dependiendo del país y la situación del sector inmobiliario en el momento que decidas comprar tu vivienda, puede salir más o menos caro comprar una casa o apartamento nuevo o usado.
Por ejemplo, el promedio en Estados Unidos indica que para el 3 de mayo de 2021 era más caro comprar vivienda nueva que usada. Pero en Colombia para julio del mismo año la relación de precio es distinta, es más caro comprar una vivienda usada.
Reparaciones
En el caso de una vivienda nueva, no tendrás que gastar dinero en reparaciones, todas las modificaciones que realices serán por gusto o comodidad, mientras que si compras una vivienda usada podrías tener que gastar en reparaciones necesarias.
Diseño
Por lo general, si compras una vivienda nueva tendrá un diseño moderno o estará como un lienzo en blanco para que tú mismo decidas cuál es el estilo que le quieres dar, mientras que si compras una vivienda antigua puede tener un diseño más acorde a la época en que se construyó, esto depende del gusto de cada uno.
Por ejemplo, en algunas ciudades latinoamericanas aún existen viviendas con diseños antiguos alusivos a la época colonial, lo que para algunas personas es muy valioso.
Tecnología
También es de vital importancia tener en cuenta que cuando se compra una vivienda nueva, así como el diseño todo lo que la compone será moderno, por lo tanto, algunos sistemas serán de mayor ahorro como la luz, por ejemplo.
Esto te puede ahorrar dinero o modificaciones futuras que tendrías que hacer o pagar en una casa antigua que no cuente con esto.
Ubicación
Otro factor importante para tener en cuenta es la ubicación de las viviendas, las viviendas nuevas suelen construirse cada vez más lejos de los puntos importantes o centrales de una ciudad puesto que estos ya están ocupados por otras construcciones.
Entonces, si compras una vivienda muy lejos de todo lo que necesitas podría resultar tedioso tener que transportarte al trabajo o incluso ir a una cena con amigos.
Garantías
Usualmente las viviendas nuevas cuentan con ciertas garantías para el comprador, lo que puede ahorrarte un dinero en cuanto a reparaciones en caso de ser necesarias, estas garantías suelen ir desde 1 año hasta 10 años por lo general.
Sin embargo, cuando compras una vivienda usada no existen estas garantías o tienen un vencimiento mucho menor, como 6 meses, por ejemplo.
5. Gastos, ahorro y financiación para comprar viviendaAhora bien, si deseas comprar una casa, lo normal es proyectarse desde un principio lo que va a costar y si tienes el dinero disponible o los ingresos suficientes para hacerlo.
En caso de no contar con nada de dinero será más complicado y deberás empezar a ahorrar, pues los gastos iniciales son elevados y, por lo general, si deseas pedir un crédito para comprar una vivienda se te exigirá un porcentaje de dinero inicial sobre el total del valor del inmueble.
Una de las opciones que tienes son las cesantías que son un dinero que paga tu empleador a una cuenta específica, esto siempre y cuando seas empleado, si eres independiente no cuentas con esto, a menos que hagas el ahorro tú mismo.
El monto de la cesantías equivale a un mes de salario por año trabajado.
Algunos de estos gastos extra al momento de comprar una casa son los certificados, derechos notariales y otros documentos.
Estos pueden variar dependiendo del país en donde te encuentres, por ejemplo, en algunos países, se tienen que pagar un impuesto de timbre, un depósito, tarifas de traspaso, escrituración, gastos notariales, avalúos, inspecciones, gastos de aprobación del crédito y demás.
Es bastante importante informarte cuáles son los gastos específicos y totales que deberás pagar en caso de que decidas comprar una vivienda, pues debes contar con este dinero al momento de hacer el trámite para convertirte en propietario.
6. ¿Me prestan para comprar una vivienda?
Sí, existen dos principales modalidades para financiar la compra de tu vivienda, el crédito hipotecario y el leasing habitacional.
El crédito hipotecario funciona así: tú pones una inicialmente una parte de lo que vale la vivienda y el banco o entidad financiera te presta lo que te haga falta. El leasing funciona como un arriendo en el que le vas pagando al banco la financiación y al final pones una cuota final para adquirir el inmueble.
Lo primero en cualquier caso será ser sometido a un estudio de crédito donde evaluarán tu reputación financiera basados en tu puntaje crediticio, además de esto al momento de realizar la solicitud al banco para que te presten el dinero para tu vivienda tendrás que cumplir con algunos requisitos.
En Chile, por ejemplo, existe un requisito de edad mínima siendo esta de 18 años y en algunos casos de 21 dependiendo el banco.
También, como en la mayoría de los países, el banco te exigiría un ahorro o cuota inicial para desembolsarte el dinero que te haga falta para comprar tu inmueble.
Esta cifra varía dependiendo del sueldo, condiciones del banco, puntajes, subsidios y demás, pueden pedirte en algunos casos solo un 10% del valor del inmueble y en otros casos hasta el 30%.
En Colombia, por ejemplo, si la vivienda que vas a adquirir es de interés social suelen financiarte hasta el 80% de la misma, para que una vivienda sea clasificada como de interés social debe valer menos de 135 Salarios mínimos mensuales legales vigentes, es decir unos 122 millones de pesos o 32 mil dólares americanos (a septiembre de 2021).
También es importante que tengas en cuenta que si eres una persona de bajos recursos, algunos gobiernos ofrecen ciertos subsidios para facilitar la compra de vivienda a aquellas personas que no cuentan con los recursos necesarios.
En México, existe el programa de vivienda social CONAVI que ofrece financiamiento y subsidio a personas que ganen menos de 380 dólares mensuales con el fin de reducir la carencia de vivienda en la población más vulnerable. El monto al que se puede acceder por medio de este subsidio es de más o menos 4 mil dólares, lo que puede ayudarte a financiar tu vivienda.
Intereses de créditos hipotecarios
Usualmente un crédito hipotecario es el producto adecuado para llevar a cabo la compra de una vivienda, pues el monto prestado es mayor, ya que el bien que se va a adquirir es costoso, el plazo para realizar el pago también es mayor, por la misma razón. Además, las tasas ofrecidas por los bancos para los créditos hipotecarios son menores que las tasas ofrecidas en créditos de consumo.
Esto significa que si el banco nos prestara 100 mil dólares de crédito de consumo y 100 mil dólares de crédito hipotecario, pagaríamos menos intereses en el hipotecario porque así funciona el mercado.
En Colombia, por ejemplo, se encuentran tasas para créditos hipotecarios desde el 8.95% anual, mientras que para los créditos de consumo suele estar por encima del 10% y hasta el 26% en promedio.
En México las tasas de crédito hipotecario van desde el 7.40% hasta casi el 13% dependiendo el banco que elijas. Y el crédito de consumo tiene tasas similares a las de Colombia.
Esta dinámica se repite en la mayoría de países e incluso podemos encontrar tasas de créditos hipotecarios aun menores como en chile donde algunas pueden ser del 2.90%.
7. ¿Cuál es el costo de este proyecto? ¿Me alcanza lo que gano?
Una vez llegados a este punto, es momento de hacer un análisis de nuestra situación financiera, pues teniendo en cuenta todos los gastos que implica comprar una vivienda, es necesario ser responsable y coherente.
Lo ideal es que si se pide un crédito para adquirir la vivienda se pueda pagar sin falta y sin inconvenientes, para esto es necesario realizar un presupuesto con lo que se gana y ver qué dinero disponible hay para pagar esta deuda que se va a adquirir.
Además de tener en cuenta los gastos asociados a la compra y posibles gastos extra en modificaciones, mudanzas y demás.
Ya tomé la decisión de comprar vivienda ¿Qué sigue? – Pasos para comprar vivienda
1. Conseguir el financiamiento
De aquí en adelante todo serán tramites. Es necesario obtener la preaprobación del crédito hipotecario, para esto deberás llevar los documentos correspondientes al banco y esperar que se haga su estudio de crédito, esto puede variar dependiendo del banco y país donde se realice la solicitud del crédito.
Para esto recordemos que es necesario tener un monto ahorrado para hacer el pago inicial de nuestra vivienda y los gastos adicionales que esto conlleva.
¿Y si no tengo ahorros ni cesantías para la cuota inicial?
También existe una opción para hacer la compra de una vivienda sin pagar cuota inicial, esta es denominada como leasing habitacional y consiste en un arriendo de la propiedad para posteriormente adquirirla. Por medio de este producto la entidad financiera te presta entre un 80 a 90% del valor del inmueble que deseas y el resto se paga como una cuota final en lugar de inicial.
¿Por qué? Durante el tiempo que estés allí, la vivienda no será aun de tu propiedad, es por eso que el valor restante a lo financiado se da cuando se va a adquirir la vivienda al final de este proceso.
Bajo esta figura, la entidad financiera o el banco son propietarios del inmueble hasta el final cuando decides adquirirla, este proceso tiene también un contrato que así lo estipula.
Básicamente, con este tipo de contrato vas a vivir de alquiler pagando a una entidad financiera y tendrás la opción de adquirir o devolver el inmueble al final del contrato, usualmente toman entre 10 a 15 años.
Y mensualmente irás pagando los intereses y la parte de la deuda que te corresponde como si estuvieras adquiriendo una vivienda normalmente con un crédito hipotecario.
Esta es una opción ideal en el caso que no cuentes con el dinero para realizar una inversión inicial para la compra de tu vivienda, sin embargo, requiere un compromiso enorme dado que mientras vas pagando la deuda de la casa deberás destinar una parte de tus ingresos al ahorro para realizar el pago final y poder adquirir tu vivienda.
En el caso específico colombiano, este producto no puede ser utilizado para adquirir una vivienda de interés social.
2. Buscar el agente de bienes raíces o inmobiliaria
Aquí es de vital importancia que la agencia o el agente inmobiliario que elijas sea confiable, pues no querrás caer en estafas o procesos fraudulentos al hacer una compra tan grande y de tanta importancia. El agente te ayudará a revisar lo siguiente:
Por cierto, es posible realizar esta operación de compra sin intermediarios, lo que disminuirá un poco el costo de las operaciones ya que no le pagarás a un tercero involucrado en la operación, pero puede ser más arriesgado.
Ya que pueden estafarte o dejar alguno de los documentos en el proceso de la venta a medias y causarte problemas a futuro.
Vivienda usada
Si la vivienda que vas a comprar es usada debe contar con sus documentos completos y al día.
En Colombia, existe el certificado de tradición y libertad que es básicamente el registro donde se encuentra toda la historia del inmueble que estás por adquirir, este certificado existe también en otros países con otro nombre, en México es conocido como certificado de libertad de gravamen.
También hay otros documentos como las escrituras de la casa, un avalúo correspondiente y se debe hacer un estudio de títulos.
Todos estos pequeños pasos de verificación son importantes para saber que el inmueble está limpio y puede ser vendido, tener en cuenta esto te ahorrará un estrés futuro en caso de que algo no esté en su debido orden.
Por ejemplo, si vas a comprar una casa, en las escrituras está estipulado el espacio que esta tiene. Entonces, si cuando vas a realizar la compra ves que las modificaciones que se le han hecho al inmueble como una ampliación no están legalizadas, la casa no podrá ser vendida y en caso de que la vendan, pasa a ser una obligación tuya legalizar estas modificaciones que no realizaste.
Además de esto, es importante revisar que los servicios públicos y demás facturas también estén debidamente pagados y sin ningún inconveniente.
Vivienda nueva
Si, por el contrario, la vivienda que vas a comprar es nueva, también debe contar con su certificado de tradición y libertad o el correspondiente en tu país, así estaremos seguros de que el terreno está legalizado y no construyeron tu casa sobre una reserva natural donde estaba prohibido, por ejemplo.
Debes revisar la constructora, buscar información sobre la misma y validar su experiencia y la de anteriores clientes con ellos para verificar que estás haciendo una buena compra y no tendrás mayor inconveniente.
Y también revisar la licencia de construcción de esta empresa para el proyecto que te están vendiendo, en ocasiones puede suceder que el terreno sea de alto riesgo o simplemente sea una invasión sin legalizar, por lo tanto, podría traer problemas futuros.
3. Inspección
En caso de comprar una vivienda usada, este paso puede ahorrarte problemas futuros, pues al realizar la inspección se pueden encontrar aquellas reparaciones o daños que tenga el inmueble.
Teniendo esa información en cuenta sabrás si realmente vale la pena esta vivienda o no, o si es necesario renegociar el precio por el que se va a comprar.
También puede ser que después de la inspección el actual dueño tenga que realizar cambios al inmueble antes de entregarlo, en caso de no realizar esta, fácilmente podrían quedar estas imperfecciones en la casa y ser un gasto extra para ti en el futuro.
Esta inspección la lleva a cabo un inspector de vivienda profesional y te proporciona un informe de lo que encuentra para facilitarte la decisión de compra. Normalmente la agencia inmobiliaria te puede recomendar uno, de tenerlo ellos mismos, además deben contar con una certificación, así sabrás que el inspector es de confianza.
4. Avalúo, Papeleo y cierre
Finalmente, la vivienda deberá ser sometida a un avalúo por un tercero, perito valuador, que no tenga nada que ver con las partes involucradas en el trato. Al igual que el inspector debe contar con su certificación profesional para poder realizar este proceso.
Lo que este hará es asegurarte que el precio que vas a pagar por la vivienda es justo. Puedes encontrar valuadores independientes o asociados a instituciones que se dediquen a esto. Al igual que con el inspector puedes pedir una recomendación para elegir al profesional con quien te esté llevando el proceso inmobiliario o basta con buscarlo en internet, encuentras múltiples opciones.
Después de esto queda el papeleo correspondiente con la agencia, banco y demás y una vez se haya realizado esto más el desembolso del dinero con todos los documentos firmados y aprobados, serás propietario de tu nuevo hogar.
Para concluir ¿Comprar o alquilar vivienda?
La decisión de comprar o no una vivienda implica muchas cosas como ya lo vimos a lo largo de este blog, depende de cada persona y de su situación cuál es la mejor opción para ella.
Si sabes que no vas a vivir en el mismo lugar por más de un año debido a que tu trabajo no te lo permite, por ejemplo, eres militar y constantemente te envían a diferentes ciudades a cumplir con tus obligaciones, la decisión más coherente no es comprar una casa sino vivir en alquiler.
Por otra parte, si tu proyecto de vida está enfocado en hacer una familia, comprar una casa y vivir por muchos años en el mismo vecindario, la idea de comprar una casa se ajusta mucho más y puede ser la salida correcta de esta encrucijada.
Pero además de la decisión es importante que tengas en cuenta todos los puntos que mencionamos y los apliques para no cometer ningún error o, por lo menos, ninguno grave.
Espero que toda la información encontrada en este blog te sea de utilidad y te ayude a tomar una mejor decisión a la hora de escoger si comprar o no tu nueva vivienda.