Seguramente, si llegaste a este blog es porque estás pensando comprar una casa o al menos contemplando las opciones que existen para hacerlo. Para guiarte, en este blog te voy a explicar cuál es la diferencia entre un crédito hipotecario y el leasing habitacional y toda la información que necesitas acerca de estos dos productos financieros, continúa leyendo.
Contenido
¿Qué es leasing habitacional?
El leasing habitacional es un producto financiero alternativo a los créditos hipotecarios que por medio de un contrato te permite que tomes en arrendamiento un inmueble, el cual tendrá que ser destinado para la vivienda y se irá pagando por un plazo determinado, con una opción de compra al final del contrato.
Es decir, el banco adquiere el inmueble y tú lo tomas en arrendamiento mientras vas pagando durante un determinado número de años un monto de dinero y al final del contrato tú decides si deseas comprar el inmueble o no.
Si bien es un producto no muy conocido, el leasing habitacional proviene del leasing financiero que es básicamente el arrendamiento financiero de otros bienes, por ejemplo, se entrega un título valor o acciones de una empresa en arrendamiento. Lo que quiere decir que se paga una cuota mensual al banco por el uso de un bien y al final del contrato se puede comprar o no este bien.
Este producto tiene su origen en el siglo XIX (19) en Estados Unidos con el fin de financiar proyectos como el desarrollo de vías para el ferrocarril.
De ahí en adelante, la figura del leasing ha venido evolucionando, dependiendo de para qué sea necesario, lo que nos ha traído diferentes tipos de leasing, sin embargo, en este blog nos vamos a enfocar en el habitacional.
Actualmente este producto lo podemos encontrar en muchos países alrededor del mundo, con mayor o menor popularidad existe la opción.
¿Cómo funciona el leasing habitacional?
Para entender más fácil este concepto tomemos como ejemplo a Mario, un ciudadano cualquiera que está pensando en comprar una casa, pero no tiene manera de acceder a un subsidio debido a que gana lo suficiente para no ser considerado población vulnerable y tampoco tiene dinero ahorrado para pagar la cuota inicial que le exige el banco.
Mario va a su banco de confianza y les cuenta su situación, aquí el banco le ofrece la opción del leasing habitacional, sin embargo, él no conoce este producto.
Allí le explican que el leasing es un producto que permite realizar la compra de un inmueble, sin cuota inicial, lo que es muy bueno, sin embargo, tiene algunas características especiales.
- La escritura pública queda a nombre de la entidad financiera, es decir, no eres dueño del inmueble desde el principio, el dueño es el banco.
- Existe un plazo máximo de 30 años para realizar este contrato, es decir, las cuotas que vas a pagar las podrás dividir máximo en estos 30 años.
El plazo máximo puede variar dependiendo de la entidad financiera.
- Es un producto con tasas de interés muy bajas, incluso pueden ser más bajas que las tasas que se ofrecen para los créditos hipotecarios.
Por ejemplo, en Colombia la tasa de leasing habitacional de Bancolombia es de 8.50% mientras que la del crédito hipotecario es de 10.90%, si bien parece insignificante, en montos elevados de dinero como los necesarios para comprar una casa se nota.
Por otro lado, AV villas ofrece una tasa de leasing de 8.60% mientras que para el crédito es de 11%.
- El leasing habitacional te permite financiar hasta el 90% del valor total del inmueble. Es decir, el 90% del valor de tu casa se pagará por medio del arrendamiento, como si fuera un crédito.
- Sin embargo, solamente se puede utilizar este producto si la casa o inmueble que vas a comprar tiene un mayor precio al de una vivienda de interés social.
Es decir, el inmueble debe valer más de 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes en Colombia.
En caso de que desees adquirir una vivienda de un valor menor a este, no será posible hacerlo con leasing.
- Un punto importante es que, si deseas poner el inmueble en arriendo y no vivir ahí durante un tiempo, en ocasiones será obligatorio pedir un permiso para ya que la casa no te pertenece.
Esto depende del contrato que se firme y las exigencias de la entidad con la que realices el leasing.
- Como tú no eres el dueño del inmueble desde el principio, este no se vuelve parte de tu patrimonio y por lo mismo, no te genera mayores pagos de impuestos. De nuevo, como el dueño es el banco, esta responsabilidad no es tuya, aún.
- Existe la posibilidad de realizar abonos a capital. ¿Qué es esto? Muy fácil, en caso de que tengas la forma de pagar antes tu deuda podrás hacerlo, con el fin de acortar el crédito o el contrato de leasing.
Ahora que Mario conoce cuáles son las características de un leasing habitacional, es necesario que conozca también el crédito hipotecario, pues la idea no es tomar una decisión con información incompleta, hay que revisar bien todas las alternativas.
¿Dónde puedes adquirir un leasing habitacional?
El leasing habitacional es un producto ofrecido por bancos, en Colombia, por ejemplo, lo ofrecen bancos como BBVA, Davivienda, Banco de Bogotá, entre otros.
Basta con ingresar a la página web de tu banco de preferencia, hacer una llamada, contactar por medios digitales o acercarte a las oficinas para saber si también se ofrece este producto.
Requisitos para adquirir un leasing habitacional
Para poder utilizar el leasing habitacional, debes tener constancia de que cuentas con trabajo estable, o si eres independiente extractos de ingresos de los últimos tres meses.
Usualmente, este tipo de contratos es para viviendas que tengan un valor mayor al de las viviendas de interés social, es decir, es para viviendas un poco más caras.
¿Qué es un crédito hipotecario?
Un crédito hipotecario o hipoteca es el préstamo de dinero que hace una entidad financiera para que el beneficiario destine sus recursos en la compra de un inmueble.
En otras palabras, la entidad (un banco, por ejemplo) te presta dinero y ese dinero debes utilizarlo para comprar un inmueble, sea una casa, apartamento u otro.
Como este préstamo se hace para realizar la compra de un inmueble, el valor es elevado, por ende, la garantía de pago es el inmueble mismo.
En caso de que no pagues tu deuda la entidad podrá reclamar tu casa como garantía, es por esto por lo que debes estudiar bien tu situación financiera antes de tomar una decisión de tanta importancia, de este tema hablamos más a fondo en nuestro blog sobre comprar casa o vivir en arriendo.
Este es un producto que se encuentra ampliamente ofrecido en diferentes países, se puede encontrar como préstamo de vivienda, mortgage loan, hipoteca y similares.
Usualmente es más conocido y utilizado que el leasing habitacional, debido en parte a que es un producto más antiguo.
¿Cómo funciona un crédito hipotecario?
Retomando el ejemplo anterior, el señor Mario se dirige a pedir información acerca del crédito hipotecario para poder comparar sus características y ver cuál se ajusta más a su situación.
- Como se mencionó anteriormente, este tipo de crédito se otorga exclusivamente para comprar un bien inmueble, es decir todo aquello que se construye sobre cimientos y esta inmóvil, que no se pueden trasladar, en este caso una casa.
- Además, la garantía del préstamo será el propio inmueble, por lo que es de vital importancia poder pagar con puntualidad.
- De la misma forma que el leasing habitacional, el plazo máximo es de 30 años y el mínimo igualmente es de 5 años.
- La escritura pública queda a nombre de la persona desde el principio, es decir, desde que empiezas el proceso ya eres dueño de la casa, solo que está hipotecada. Es decir, aún no la acabas de pagar.
- Al igual que con el leasing habitacional, las tasas de interés para créditos hipotecarios son bastante bajas, por lo general, son créditos más baratos que los de consumo y demás. Por ejemplo, en ScotiaBank la tasa de leasing es de 9.1% y la de crédito hipotecario 9.2%, en el Banco de Bogotá la primera es de 9.25% y la segunda de 9.65%, mientras que en Bancolombia la relación es al revés, el crédito hipotecario tiene una tasa de 8.7% y el leasing de 9.1%.
Sin embargo, siguen siendo de los productos de crédito más económicos del mercado, un crédito de consumo se puede encontrar por encima del 20%.
- En Colombia, puedes adquirir una vivienda de interés social mediante el crédito hipotecario.
- En caso de que desees comprar tu casa y no vivir allí sino dejarla en arriendo no habrá problemas ni se tendrán que pedir permisos, pues tú eres el dueño.
- Como eres propietario desde el principio, esto aumentará tu patrimonio y, por lo tanto, los impuestos que debes pagar. Sin embargo, existen algunos beneficios, como el de gravar los intereses que se pagan sobre el crédito hipotecario.
Es decir, los intereses que pagas por tu crédito hipotecario se descuentan de los impuestos que pagas, como una ayuda a quienes desean ser propietarios.
- Al igual que en el leasing es posible realizar abonos a capital.
¿Dónde puedes adquirir un crédito hipotecario?
En cualquier banco comercial, sin embargo, puedes buscar en internet tu banco de preferencia junto con las palabras clave Crédito hipotecario para así comparar las condiciones del crédito en ese y otros bancos. Recuerda no quedarte con lo primero que te ofrecen.
Requisitos para un crédito hipotecario
Los requisitos para poder acceder a un crédito hipotecario son:
- Cuota inicial: un porcentaje del valor total del inmueble que se quiere adquirir
- Historial crediticio limpio
- Ingresos demostrables: al igual que en el leasing te pedirán certificado laboral, de ingresos, si eres independiente igual debes certificar tus ingresos.
- Ser mayor de edad
- Identificación
En general estos requisitos se piden tanto para el crédito hipotecario como para el contrato de leasing, lo único que suele variar es la cuota inicial ya que en el leasing no se exige.
Comparando el Leasing habitacional con el Crédito hipotecario
Ahora que el señor Mario tiene la información sobre las características de estos dos productos es necesario ponerlos en comparación para ver cual le conviene más.
| Características | Crédito Hipotecario | Leasing Habitacional |
| Escritura pública | Cliente deudor | Entidad financiera |
| Plazo | 5 a 30 años | 5 a 30 años |
| Tasas de interés | Baja con respecto a otros créditos (estudio, consumo) | Baja con respecto a otros créditos (estudio, consumo) |
| Valor de la vivienda para el préstamo | Todo tipo de vivienda | Mayor al de vivienda de interés social (+ 135 SMMLV) |
| Genera hipoteca | Sí | No |
| Facilidad para depender del inmueble | Sí, el dueño es el cliente deudor | No, el dueño es el banco |
| Incrementa el patrimonio | Sí, desde el inicio | No, hasta que se ejerza la opción de compra |
| Opción de compra | Desde el inicio se realiza la compra | Sí, se puede elegir |
| Abonos a capital | Sí | Sí |
| Cuota inicial | Sí, usualmente entre el 10 a 30 % del valor del inmueble. | No, se tiene opción de compra como cuota final |
Ventajas y desventajas del Crédito Hipotecario
Ventajas
- El inmueble es de tu propiedad desde el momento inicial, forma parte de tu patrimonio.
- Puedes mejorar tu puntaje crediticio si administras de forma correcta esta deuda.
- Los intereses de mora por no pago suelen ser bastante elevados
- Puedes deducir impuestos por los intereses de la deuda, lo que te aliviará la carga financiera.
Desventajas
Una desventaja de ambos productos es que debe ser tomado con cuidado, es un proyecto a largo plazo, normalmente estos productos tienden a tener una duración de más de 10 años por lo que debemos proyectarnos a pagar durante ese periodo de tiempo.
Ventajas y desventajas del Leasing Habitacional
Ventajas
- Una de las mayores ventajas que tiene el leasing sobre el crédito hipotecario es el monto que se permite financiar. Normalmente los créditos financian el 70% del valor del inmueble y el resto debe ser cuota inicial y subsidios que logres conseguir, mientras que el leasing permite financiar en algunos casos hasta el 90%.
- También es importante recordar que no hay gastos de hipoteca, solamente de escrituración y compraventa, que puede hacer que ahorres un poco más en este proceso.
- El punto por el que el leasing se ve tan atractivo es que no requiere una cuota inicial para celebrar el contrato. Puedes ir comprando tu casa sin cuota inicial.
- En cuanto al tema de impuestos, se pueden deducir, al igual que con el crédito hipotecario. Por lo que pagarás un poco menos en impuestos.
Desventajas
- Se puede ver como una desventaja el hecho de que la propiedad no quede a tu nombre desde el inicio del contrato sino hasta el final.
- La desventaja más grande sería que en caso de no pagar se perdería la opción de compra y todos los pagos hechos hasta ese momento, como si se hubiera vivido en un alquiler común y corriente.
Conclusión: ¿Cuándo me conviene usar leasing vs crédito hipotecario?
Finalmente, retomando de nuevo al señor Mario podemos ver que el producto que más se ajusta a sus necesidades es el Leasing habitacional, ya que no puede acceder a subsidios porque su sueldo es demasiado alto para esto y no tiene ahorros o cesantías que pueda utilizar como cuota inicial, ya que ha construido su patrimonio como trabajador independiente.
En este caso su mejor opción es optar por el leasing y llevar a cabo un ahorro para realizar el pago de la cuota final una vez el contrato se cumpla.
Sin embargo, esto no es igual para todo el mundo, por ejemplo, si en tu caso solo puedes acceder a una vivienda de interés social, el crédito hipotecario puede resultar de mucha mayor utilidad.
O, por otra parte, si eres un joven con poca capacidad de ahorro, pero tienes pensado hacerte a una vivienda, puedes optar por un leasing habitacional o buscar opciones entre los subsidios para primera vivienda.
Si al contrario te encuentras en una buena situación financiera y estás con tu pareja pensando adquirir una vivienda de mayor valor a una de interés social, puedes consultar ambos productos ya que puedes optar por los dos, tu decisión dependerá de qué oferta se ajuste más a tus condiciones.
Entonces, no hay un producto mejor entre el leasing habitacional y el crédito hipotecario. Lo importante aquí es valorar cuál es la situación de cada uno y tomar la opción que más se acomode a nuestras necesidades. Así que, espero esta información te haya resultado útil para decidir.